La cedolare secca sugli affitti delle abitazioni ha fatto il pieno fra i proprietari di immobili. A otto anni dall’esordio, i contribuenti che l’hanno scelta sono cresciuti di cinque volte, passando dai 504.000 nel 2011 a 2 milioni 545.000 nel 2018.
I redditi soggetti all’imposta sostitutiva sono balzati da 4,2 a 15,6 miliardi. L’incasso per l’erario è triplicato: da 875 milioni di euro a 2,75 miliardi.
Lo si ricava da un’analisi di Elexia, network di avvocati e commercialisti che raggruppa 40 professionisti di Milano, Roma e Firenze.
“La grande popolarità della cedolare secca”, osserva Andrea Migliore, partner di Elexia, “dimostra che quando il fisco applica imposte semplici e in misura ragionevole, i contribuenti si adeguano. Sarebbe utile estendere questo sistema ad altre tipologie di locazione”.
Nel corso degli anni è sceso il valore medio annuale del reddito da locazione soggetto all’imposta sostitutiva. Al debutto, nel 2011, era di 8.363 euro. Nel 2018 è sceso a 6.144 euro. Questo significa che il sistema, secondo l’indagine Elexia, ha fatto breccia fra tutti i tipi di affitto: quelli classici, che prevedono 4 anni più 4, ma anche quelli brevi, per uso transitorio, o per le case vacanza.
Sette contribuenti su dieci, nota la ricerca Elexia, hanno optato nel 2018 per la formula a canone libero, con una tassazione al 21%. Gli altri tre, invece, hanno scelto il “canone concordato”, erede del vecchio equo canone, con un’imposta ancora più leggera, al 10%.
Il regime super-agevolato era fissato inizialmente, nel 2011, al 19%, aliquota poi ridotta al 10% dal 2014. Il forte vantaggio fiscale ha fatto crescere la schiera di proprietari che hanno scelto di affittare la casa a un canone più contenuto, beneficiando così di una tassazione molto vantaggiosa. Questo segmento, infatti, ha registrato il maggior successo, passando dai 65.000 contribuenti del 2011 ai 793.000 del 2018.
“La diffusione progressiva della cedolare secca”, rileva Andrea Migliore di Elexia, “dimostra che è stata adottata da grandi e piccoli proprietari e si è estesa a tutte le tipologie di affitto, facendo così emergere aree una volta sommerse”.
Secondo una recente rilevazione dell’Agenzia delle Entrate tratta dalle dichiarazioni dei redditi, le case in Italia sono circa 34.7 milioni, di cui 32 milioni di proprietà di persone fisiche e 2.7 di soggetti diversi (imprese ed enti). Circa il 77% delle famiglie abita in una casa di proprietà, un vero record in Europa. Le abitazioni in affitto sono circa 2 milioni e 820.000, per lo più concentrate nelle grandi città. A Milano, per esempio, le persone che vivono in affitto sono il 42% del totale, a Napoli il 38% e a Roma il 32%.
Circa 1,3 milioni di abitazioni sono concesse in uso gratuito, per esempio a figli o familiari e 6,5 milioni sono tenute a disposizione, come seconde case.
Restano esclusi dall’agevolazione, al momento, i proprietari che affittano la casa a imprese, che destinano l’alloggio a propri dipendenti.
La cedolare secca, ricorda l’analisi Elexia, è sempre favorevole per i contribuenti perché i redditi da locazione non si sommano agli altri introiti; non sono quindi soggetti all’Irpef. Anche l’aliquota maggiore, pari al 21%, è comunque più bassa della prima aliquota Irpef, pari al 23%. La maggior parte dei proprietari di case date in affitto si colloca, probabilmente, nelle fasce di reddito medio. Senza il regime agevolato, quindi, i redditi da locazione sarebbero soggetti ad aliquote comprese fra il 38% e il 41%.
Con un reddito da locazione di 6.000 euro annui, la cedolare secca al 21% fa risparmiare da 130 a 1.320 euro di imposte, a seconda del reddito complessivo del proprietario. Se si applica il regime a canone concordato (10%), lo sconto è ancora più elevato: va da 780 a 1.980 euro, in base el reddito complessivo.
Va ricordato che la cedolare secca si applica ai soli canoni di affitto a uso abitativo, spese condominiali escluse. Il reddito non è assoggettato alle addizionali Irpef regionali e comunali, che gravano in genere per un ulteriore 2%. I contribuenti che optano per la cedolare secca, inoltre, sono esentati dall’imposta di registro sui contratti di locazione.
L’escalation della cedolare secca
| Anno | Numero contribuenti | Reddito annuale totale soggetto * | Imposta * | Reddito medio ** |
| 2011 | 504.499 | 4.219 | 875 | 8.363 |
| 2012 | 794.420 | 5.934 | 1.199 | 7.470 |
| 2013 | 1.089.276 | 7.455 | 1.501 | 6.844 |
| 2014 | 1.496.093 | 9.274 | 1.759 | 6.199 |
| 2015 | 1.841.396 | 11.241 | 2.068 | 6.105 |
| 2016 | 2.124.856 | 12.887 | 2.322 | 6.065 |
| 2017 | 2.361.275 | 14.394 | 2.556 | 6.096 |
| 2018 | 2.545.329 | 15.638 | 2.750 | 6.144 |
Fonte: analisi Elexia su dati MEF, anni di imposta 2011-2018
Nota * milioni di euro; * euro
Imposta leggera sull’affitto
Risparmio fiscale con la cedolare secca su un reddito da locazione di 6.000 euro annui
| Reddito imponibile
annuo in euro |
Aliquota Irpef | Imposta Irpef | Risparmio cedolare 21% | Risparmio cedolare 10% |
| fino a 15.000 | 23% | 1.380 | 120 | 780 |
| da 15.001 fino a 28.000 | 27% | 1.620 | 360 | 1.020 |
| da 28.001 fino a 55.000 | 38% | 2.280 | 1.020 | 1.680 |
| da 55.001 fino a 75.000 | 41% | 2.460 | 1.200 | 1.860 |
| oltre 75.000 | 43% | 2.580 | 1.320 | 1.980 |
Fonte: elaborazione Elexia
