Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, che, come noto, riforma nel complesso tutte le procedure concorsuali, ha incremento, modificando il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, le tutele di coloro che acquistano immobili da costruire. Le norme di cui si tratta sono entrate in vigore lo scorso 16 marzo.
La ragione del collocamento di tale disciplina nel contesto del d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, è di immediata intuizione: la stretta connessione tra lo stato di crisi dell’impresa promittente venditrice e il pregiudizio (derivante dal mancato adempimento del contratto) subito dal promissario acquirente.
Ebbene, gli strumenti prescelti dal legislatore per rendere effettiva la protezione della parte contrattualmente debole consistono, essenzialmente, nell’obbligo di stipula del contratto preliminare di compravendita nella forma dell’atto pubblico o di scrittura privata autenticata, nel (correlato) affidamento di funzioni di controllo più pregnanti e incisive al notaio e, in ultimo, nell’ampliamento delle fattispecie che legittimano l’escussione della fideiussione che il promittente venditore, ai sensi dell’art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005, deve rilasciare a garanzia della restituzione di quanto percepito dal promissario acquirente antecedentemente alla stipula del contratto definitivo.
L’art. 388 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, integrando l’art. 6, comma 1, d.lgs. n. 122 del 2005, prescrive, giustappunto, che il contratto preliminare (o quello comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di un altro diritto reale su bene immobile) debba avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Tale disposizione, di fatto, ha la funzione di impedire la formalizzazione dell’accordo con la semplice scrittura privata, il cui utilizzo, conveniente sotto il profilo economico per il promissario acquirente, agevolava il mancato rilascio della fideiussione di cui sopra.
D’altra parte, come è evidente, il vincolo di forma implica, sin dalla stipula del compromesso, l’intervento del notaio, il quale è chiamato, in tale sede, ad indicare nel contratto preliminare gli estremi della garanzia personale di cui all’art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005 e ad attestare la conformità di quest’ultima al modello standard (individuato dal ministero).
Peraltro, il rinnovato ruolo del notaio – a protezione dell’acquirente – non si esaurisce con lo svolgimento di tali attività.
Precisamente, il suddetto professionista è altresì chiamato anche a ricevere la polizza assicurativa decennale di cui all’art. 4, comma 1, d.lgs. n. 122 del 2005 – la quale deve coprire i danni, anche a terzi, derivanti dalla rovina dell’immobile o dai difetti di costruzione, anche per vizio del suolo – e ad indicarne, a pena di nullità (che solo l’acquirente può far valere), gli estremi nel contratto definitivo.
Qualora non dovesse ricevere la polizza in parola – così come nel caso in cui, in sede di conclusione del preliminare, non dovesse ricevere la fideiussione – il notaio si dovrà rifiutare di procedere alla formalizzazione dell’atto di trasferimento della proprietà.
Infine, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza amplia il novero dei presupposti per l’escussione della garanzia rilasciata in occasione di stipula del preliminare. Specificamente, l’art. 386, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 14 del 2019, introducendo il comma 1 ter all’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005, attribuisce all’acquirente la facoltà di escutere la fideiussione – ipotesi già prevista nel caso di crisi dell’impresa costruttrice, a condizione che i competenti organi della procedura concorsuale non subentrino nel preliminare – laddove il costruttore non contragga (e non consegni) la polizza assicurativa prima della conclusione del contratto definitivo. La stessa facoltà è concessa al contraente debole qualora la polizza non sia conforme – il notaio rogante ha un dovere di attestazione – al modello standard (individuato con decreto dal Ministro dello sviluppo economico).
La previsione di rilevanti compiti di verifica e di attestazione in capo al notaio rogante dovrebbe rendere maggiormente efficace (ed effettiva) la protezione (già) accordata al promittente acquirente dal d.lgs. n. 122 del 2005.
